楼上单位漏水到我家天花板：谁负责？谁付钱？
AI 示意图
简单来说
根据2013年分层地契管理法令，天花板漏水在没有相反证据前，被推定来自楼上单位。请以书面向JMB或MC投诉，管理层必须检查并发出检查证书，列明漏水原因和负责维修的一方。共用水管属于公共财产。
如果你是租客
马上以书面通知房东，附上照片和开始漏水的日期。建筑维修和楼上单位漏下来的水，一般由屋主或楼上负责，不是你出钱。如果房东或 JMB 需要证据，我们可以上门检查，给你一份附照片和湿度读数的简短报告，方便你转给他们。
谁负责
- 法律推定楼层间漏水来自楼上单位，但这只是检查的起点。
- 如果问题出在只服务一个单位的设施，例如该单位浴室的防水层或自家水管，即使水管经过公共区域，也由该单位业主负责维修。
- 如果设施服务多于一个单位，例如共用立管或屋顶，就属于公共财产缺陷，由JMB或MC负责。
- 新楼若仍在缺陷责任期内，应先向发展商投诉。
如何证明漏水源头
- 检查上下两个单位和共用水管，并在湿迹处测量湿度。
- 积水测试（ponding test）：把楼上浴室的地漏堵住，地面蓄水至少 24 小时（通常 48 小时），看楼下是否出现水迹。JMB 或 MC 须在收到书面投诉后 7 天内验查，并发出验查证书（Form 28）。水中加颜料有助追踪水路。
- 逐一打开楼上的水龙头、花洒和马桶测试，或对可疑水管做压力测试。可参考我们的暗管漏水检测服务，由专业水喉师傅处理。
应采取的步骤
- 先保护家具，并关闭湿处附近的电源插座。
- 拍下有日期的照片和视频，记录水迹和滴水情况。
- 以书面（电邮也可）通知JMB、MC或发展商，并保留副本。
- 管理层一般须在七天内检查，并发出检查证书，列明原因和负责维修的人。拒绝让人进屋检查属于违法行为。
- 负责方必须维修；若不维修，管理层可代为施工，再向其追讨费用。
费用与上诉
费用因原因而差别很大：重新密封接头和敲掉浴室地板重做防水，价钱完全不同。请向水喉佬索取书面报价和报告。若不同意检查证书，可交由地方政府的建筑物总监（Commissioner of Buildings）处理。若管理层不处理，或有一方不履行责任，可向分层地契管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）提出索偿，索偿上限为RM250,000。也请查看所属大厦的附例。
本指南仅为一般资讯，并非法律意见。
大家常问的问题
可以直接找楼上邻居吗？
可以先沟通，但正式程序是以书面通知JMB、MC或发展商，由他们检查并发出检查证书。
楼上业主不让人进屋怎么办？
业主必须让人进入检查。根据分层法规，拒绝让人进屋检查属于违法行为，请以书面通知管理层。
打防水针就够了吗？
不一定。从楼下天花板打针可能只是掩盖症状，楼上的漏水源头仍在。应先找出并修好源头。